Tasación pericial contradictoria o el valor real de las cosas

26 de noviembre, 2017 - Estudio - Comentarios -

Hola a todos.

Hoy vamos a tratar el tema de Tasación Pericial Contradictoria o el “valor real” de las cosas.

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Este tipo de tasación se realiza cuando el propietario de un bien inmueble (vivienda, finca agrícola, local comercial, etc) ha recibido una carta certificada con una liquidación complementaria exigiendo el pago extra de impuestos después de una compraventa o herencia.

El propietario ha pagado impuestos en relación a la valoración del inmueble que él entiende que es la adecuada mientras que la Administración hace otra valoración más elevada, generando al nuevo propietario un aumento de impuestos a pagar, incluyendo intereses de demora.

Esto se produce ya que la normativa no se adapta a la realidad y se utilizan métodos masivos de valoración que no se adaptan a ciclos de crisis, creando valoraciones muy elevadas.

A continuación, voy a detallar un ejemplo de trabajo profesional que he realizado y que ha obtenido buenos resultados.

Una joven pareja compró una vivienda en enero de 2.016 que, por diferentes motivos y circunstancias, pactaron un buen precio con el vendedor. Dicho valor fue declarado en la escritura pública de compraventa (101.000,00€) y se pagaron los impuestos de transmisiones patrimoniales correspondientes.

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Ya que ambos miembros de la pareja eran menores de 35 años y siendo la vivienda habitual con una valoración inferior a 130.000,00€, se les aplicó un tipo reducido del 3,50%.

Sin embargo, en mayo de 2.016 recibieron una carta de la oficina liquidadora perteneciente a la Agencia Tributaria de Andalucía con una liquidación complementaria en el que, al valorar la vivienda según métodos masivos, apoyándose en una ponencia de valores desfasada en época de crisis y sin conocer las particularidades y desperfectos que pudiera tener la edificación, valora la vivienda en más de 181.000,00€.

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Por ello, perdían el derecho al tipo reducido del 3,50% y se les aplicaba el tipo impositivo de 8% del valor de la vivienda.

Esto provocaba que cada uno de ellos debían ingresar más de 5.500,00€ y en total, una liquidación complementaria de más de 11.000,00€ en impuestos de transmisiones patrimoniales, añadiendo los intereses de demora.

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Una vez recibida y analizada la documentación, se detectó que la Administración había aplicado la valoración catastral de la vivienda multiplicada por un coeficiente multiplicador, sin detectar que las valoraciones catastrales no eran acordes con la realidad del mercado inmobiliario actual.

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Dentro del plazo para alegar, realicé la Tasación Pericial Contradictoria y consistía en hacer una valoración real de la vivienda empleando el método de cálculo de valor de mercado por comparación para obtener el valor real y objetivo, acorde a la normativa actual.

Este método consiste en analizar los testigos de compraventas de edificaciones similares que se han llevado a cabo en zonas próximas y dentro de los 6 meses previos a la emisión de la tasación. A los valores se les aplica un coeficiente corrector en función de varias variables (calidad, situación, etc) y finalmente, al multiplicar por la superficie del inmueble, se obtiene un valor unitario homogeneizado de mercado tipo en el municipio. Este valor se multiplica por la superficie de la edificación  y se obtiene el valor real.

Para el presente ejemplo, la valoración real incorporada en la tasación pericial contradictoria es de 106.556,80€ y es muy similar al valor declarado.

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Una vez enviado la tasación pericial contradictoria a la Oficina Liquidadora, esta presentó en agosto de 2.016 una nueva liquidación complementaria basada en una tasación realizada por la Administración en la que se aplicaba el método de valoración catastral con algunas diferencias que, aunque objetivas por sí mismas, seguían sin adaptarse al caso concreto de la vivienda transmitida.

El tasador de la Oficina liquidadora utilizó como base de precios los precios establecidos en el Colegio Oficial de Arquitecto de Málaga para el año 2.015. Estos precios son orientativos y sin distinguir la ubicación de la edificación, ya que considera que el mismo coste tendría construir en la Costa del Sol (nivel de vida más elevado, mayores gastos, etc) que el cualquier municipio del interior con menor demanda de viviendas.

Igualmente, el valor del suelo fue calculado con la Ponencias de Valores y dichos valores no coincides con la realidad, ya que fueron aprobadas en 2.008 en el punto más álgido de la burbuja inmobiliaria. La valoración de la Administración fue de 139.299,00€.

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Esta valoración provocaba que, al ser superior a 130.000€, los compradores perdían el derecho al tipo reducido del 3,50% y se les seguía aplicando el tipo impositivo de 8% del valor de la vivienda, lo que provocaría una nueva liquidación complementaria de 7.608,92€ más intereses de demora.

Llegados a este punto en el que no se acepta la nueva valoración de la Administración, los promotores manifestaron su deseo de continuar con el trámite para designar un perito tercero que valorara de nuevo la vivienda. Este tercer perito es elegido para dictaminar el valor real y su valoración es objetiva a todos los efectos, terminando la vía administrativa en cuanto a la valoración del inmueble.

El procedimiento de tasación pericial contradictoria se alarga durante el año 2.017 y en julio, el perito tercero visitó la vivienda.

En agosto de 2.017, se emite la tasación del perito tercero con las siguientes características:

      - Análisis del entorno, de la vivienda y de la parcela.

      - Programa funcional y calidad constructiva.

      - Empleo del método por comparación empleado testigos de mercado.

      - Obtención del valor unitario homogeneizado de mercado tipo.

La tasación del perito tercero ofrece una valoración de 123.122,30€.

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En octubre de 2.017 y con la tasación definitiva, la Oficina Liquidadora emite nueva y definitiva liquidación complementaria en el que el montante a pagar se ha reducido claramente, ya que a cada miembro de la pareja solo se le pide que paguen un complemento de 411,88€ frente a la suma de 5.540,91€ estimada inicialmente.

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Por tanto, esta pareja se ha ahorrado más de 10.000,00€ en impuestos que la Administración quería imponerle de forma injustificada, tal y como ha quedado constancia.

En conclusión, la tasación pericial contradictoria es una herramienta muy útil para el ciudadano que, en caso de liquidaciones complementarias motivadas por valoraciones incorrectas de la Administración por transmisiones patrimoniales como son la compraventa, sucesiones o donaciones, pueda recurrir contra el afán recaudatorio de la Administración.

En RBM Estudio de Arquitectura, nos ofrecemos para ayudarle en este tipo de casos ya que tenemos la experiencia, las herramientas y el conocimiento necesarios para acompañarles en el camino de las tasaciones periciales contradictorias.

 

Un saludo.

Raúl Benítez.

+34 647698027 / +34 958192320

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